Categorii

SeoNet.ro AdServer

HostMama

gazduire web ieftina

Schimbari semnificative pe piata birourilor din Capitala

Data publicarii: 05.12.2013 ora 10:12 PM


Specialistii Romtor Real Estate sunt de parere ca anul 2013 subliniaza o serie de schimbari pe piata birourilor, atat din punct de vedere al comportamentului jucatorilor din piata, cat si al trendurilor.

Peste 70% dintre chiriasi, spre exemplu, studiaza piata vreme indelungata si incep sa caute un spatiu nou cu 2 – 3 luni inainte de expirarea termenului contractual. Piata este mai dinamica in comparatie cu anul trecut si chiriasii mai hotarati sa semneze contracte pentru spatii noi.
Din punct de vedere al suprafetelor, 85% dintre solicitarile primite de brokerii Romtor Real Estate variaza intre 200 si 500 mp, in timp ce 15% dintre acestea vin de la companii care au peste 50 de angajati si au nevoie de spatii de birouri cu suprafete de pana la 3.000 mp.
Elementul comun intre cele doua tipologii de solicitari este calitatea.
Se cauta spatii in caldiri de birouri de clasa inalta, care sa dispuna de dotari cum ar fi climatizarea HVAC, sistem BMS, lifturi de mare viteza, iluminatul interior la anumite standarde, dar care sa dispuna si de conditii mai putin solicitate in occident, ferestre care se deschid, locuri de parcare, sa fie situate in apropierea statiilor de metrou.
O alta schimbare semnificativa se refera la arhitectura cautata.
Accentul se pune pe constructiile moderne, in timp ce vilele stil pierd din atractivitate. Chiar si institutii oficiale, precum ambasadele, opteaza pentru spatii mai moderne. Un factor care a dus la acest trend este dorinta chiriasilor de a se muta direct in spatii eficiente din punct de vedere financiar, care sa nu mai necesite amenajari aditionale.
Office boutique este un concept nou pe piata de birouri din Romania.
In general, dezvoltatorii care se gandesc sa construiasca cladiri de tipul office boutique se adreseaza companiilor mai mici – cu cereri de 200-500 mp – care vor spatii in cladiri de birouri moderne si luminoase, dar care doresc si intimitatea inchirierii unui etaj complet cu toaleta proprie si o identitate mai bine definita.
Putem spune ca office boutique este o cladire care indeplineste toate specificatiile tehnice pentru clasa A, doar suprafata facand o diferenta datorita dimensiunilor mai mici.

Se cauta cu precadere imobilele cubiste, de 800 – 1.000 mp, de calitate superioara

Topul celor mai cautate zone de birouri identifica:

1. Cotroceni – o zona aerisita, in proximitatea metroului, cu acces la locuri de parcare, dar si cu un numar redus de cladiri de birouri noi, exceptionale. Companiile care au deja sediul in aceasta zona nu doresc sa se mute, iar cele care pana acum au avut sediul in vestul orasului se orienteza catre aceasta zona central – vestica. Companiile cu sedii in aceasta zona activeaza in IT si audit financiar.
2. Militari – Politehnica – desi este o zona destul de aglomerata, accesul la metrou si la forta de munca datorata proximitatii de Institutul Politehnic si de caminele studentesti sunt doua argumente puternice. Aceasta zona este preferata in general de companiile active cu precadere in domeniile tehnice si IT. Zona s-a dezvoltat datorita ofertei de cladiri de birouri noi construite la standarde de clasa superioara, dar si preturilor accesibile pentru orice tip de spatiu.
3. Dorobanti – Aviatorilor – aceasta este o zona cautata de companiile care pun accentul pe imaginea pe care o prezinta clientilor lor. In aceasta zona a capitalei gasim companii financiare sau de servicii, care lucreaza mult cu publicul, care doresc sa investeasca in imaginea lor si sunt dispuse sa plateasca tarife de inchiriere mai mari. Pe langa statutul de zona premium, apropierea de mijloacele de transport in comun care fac legatura cu cartierele importante ale orasului si cu zona de nord-aeroport a capitalei este inca un factor care creste atractivitatea acestei zone.
4. Centru (Unirii – Univesitate – Romana) – cu toate ca centrul orasului este cea mai atractiva zona, problema cea mai mare cu care se confrunta companiile este lipsa locurilor de parcare si aglomeratia. Aceasta zona este preferata de firmele ai caror angajati sunt raspanditi prin tot orasul, care vor sa investeasca in imaginea lor, dar nu vor sa plateasca foarte mult pentru aceasta. Desi avantajul unui birou in centrul orasului este incontestabil, nu se ofera decat un loc de parcare la 100 mp de spatiu inchiriat, restul angajatilor folosind mijloacele de transport in comun.
5. Barbu Vacarescu – Floreasca – aceasta este zona din Bucuresti cel mai dezvoltata din punct de vedere business, cu acces facil atat la metrou cat si la mijloacele de transport in comun care fac legatura cu principalele cartiere rezidentiale ale capitalei. Zona de nord isi mentine atractivitatea nu numai prin prisma numarului mare de cladiri de birouri disponibile, ci si datorita preferintei top managerilor de a locui in aceasta zona.

In ceea ce priveste preturile, in prezent chiriasii vizioneaza spatii care costa 15 – 17 E / mp / luna, insa inchid tranzactiile la preturi de 10 E – 12 E / mp / luna.
De asemenea, in bugetul disponibil pentru inchiriere a unui sediu intra si cheltuielile cu intretinerea si parcarea. Asta inseamna ca in afara celor 10 E / mp / luna, chiriasul aloca 3 – 4 E / mp / luna pentru mentenanta si 75 – 90 E / luna pentru un loc de parcare.
O alta schimbare in segmentul pietei de birouri se refera la lunile de gratie pe care chiriasii le obtin. Pentru o perioada contractuala de 3 – 5 ani, pot obtine 1 – 2 luni de gratie pe an.
In cazul amenajarii interioare, partitionarea este la latitudinea chiriasului, costurile impartindu-se cu proprietarul, in functie de negocieri. Proprietarii isi aloca un buget si pentru decorarea interioara, venind astfel in intampinarea nevoilor chiriasilor lor.

Si in cazul proprietarilor discutam despre modificari semnificative.
Din analizele Romtor Real Estate reiese ca pretul corect de inchiriere se poate tranzactiona cu succes iar piata este dinamica. Momentan, piata este dictata de cerere, iar proprietarii trebuie sa se adapteze atat financiar cat si ca atitudine.
Cei care detin suprafete generoase sunt sfatuiti sa se adapteze rapid la nevoile clientilor si sa ofere posibilitatea de partitionare pe suprafete de 200 – 500 mp. De asemenea, trebuie sa fie deschisi la vizionari si discutii multiple. Aici rolul brokerului este mai evident ca niciodata, de oarece el este cel care trebuie sa-i aduca proprietarului clientul.
Intr-o piata aflata sub semnul concurentei acerbe, proprietarii trebuie sa-i ofere chiriasului toate facilitatile, mai ales locuri de parcare. Un accent ridicat se pune pe cladirile verzi, certificate, care ofera cheltuieli cu intretinerea foarte rezonabile si facilitati deosebite.
Pentru ca proprietarul nu are timpul necesar, informatiile detaliate despre piata si instrumentele brokerului pentru a-si aduce clientii in sediu, este indicat sa apeleze la profesionsiti pentru a-si maximiza sansele de inchiriere a spatiului. Mai mult, brokerul isi poate sustine clientul prin oferirea de servicii conexe, precum parteneriate cu companii de mobilier, arhitectura, etc.
2013 este un an cu semne bune pentru piata de birouri. Se vede o activitate din ce in ce mai intensa, chiar daca mentalitatea clientului prioritizeaza astfel: calitate ridicata la pret redus si in zona buna.
Evaluarea proprietatilor, un instrument pentru succesul afacerilor

Acesta este, poate, segmentul de piata imobiliara care inregistreaza cea mai mare cerere in 2013.
Foarte variate de la an la an, proprietatile disponibile impun lucrul cu un specialist acreditat, un evaluator cu cat mai multa experienta si care cunoaste foarte bine piata.
Ca evaluatori acreditati, noi, la Romtor Real Estate, recomandam evaluarile anuale datorita pietei fluctuante (pentru portofolii) si pentru avantajele la impozitare. De asemenea, recomandam evaluarea in cazul vanzarii unei proprietati sau a unui protofoliu pentru sustinerea negocierii.
Deoarece ne aflam intr-o piata in permanenta schimbare, recomandam pentru o mai mare siguranta in ceea ce priveste succesul unei tranzactii si alte instrumente precum studii de piata sau scrisori de opinie. Toate aceste instrumente sunt vitale pentru succesul activitatilor imobiliare, cu accent masiv pe dezvoltatori care au nevoie sa fie la curent, in permanenta, cu ceea ce cere piata.
O evaluare profesionista a proprietatilor imobiliare pe care le detine un potential client este necesara intr-o serie de imprejurari, cum ar fi:
1. La solicitarea unui credit bancar
2. La stabilirea valorii de impoitare a unei cladiri, in relatia cu statul
3. In situatia mai putin placuta a unui divort
4. In cazul unui litigiu cu un partener de afaceri
5. In cazul unei tranzactii de vanzare/cumparare
6. In cazul unei asocieri de afaceri
7. Pentru informare interna (evaluare oficiala, realizata anual pentru board-ul unei companii)